十年最低密！三水新城星汇国际二期2803元/㎡摘地，销售神预言终兑现-凯发平台

　“这块地就是我们二期!”7月初在三水星汇国际售楼部，销售指着沙盘北侧空地笃定预言。三周后预言成真——广东同星汇实业投资有限公司以6090万元底价竞得这宗1.44万㎡靓地。

　　7月22日，三水新城核心区迎来近两年首宗宅地出让。广东同星汇实业投资有限公司以6090万元底价斩获云东海街道桃园西路北侧地块，折合楼面价约2803元/㎡。这块被星汇国际销售提前“剧透”为项目二期的土地，终以三水新城近十年最低容积率1.5的稀缺指标，揭开开发序幕。

　　01地块基因解码 十年难遇低密基因

　　这块编号td2024(ss)wp0002的宗地，犹如镶嵌在三水星汇国际、金融街金悦府与中南远洋漫悦湾组成的住宅矩阵中心。占地14484.2㎡的体量虽不算庞大，但容积率仅1.5的指标，在三水新城近十年出让地块中堪称“孤品”。

　　周边在售项目容积率普遍达2.5-3.0，高密开发已成常态。按规划条件，这里将出现建筑限高80米、密度≤40%的改善型住区，与当前市场形成鲜明反差。在佛山新规普遍要求20-30%阳台率的背景下，该地块出让文件未提及相关要求，更引发业内对政策风向的猜测。

　　价格洼地利润空间

　　地块2803元/㎡的成交楼面价，与周边历史地块形成强烈对比：

　　斜对面金融街金悦府地块(2017年)：8090元/㎡(三水新城地王)

　　相邻中南远洋漫悦湾地块：7342元/㎡

　　当前星汇国际一期售价7800-9000元/㎡，即便二期产品升级溢价，仍留有充足利润空间。开发投资总额不低于1.15亿元的约定，为品质营造奠定基础。

　　02黄金地段价值 轨道上的新城心脏

　　地块距广佛环线三水北站仅500米，这是目前三水连接广佛核心区的唯一轨道动脉。实测通勤数据显示：

　　3站直达佛山西站，畅通广佛；换乘广佛环线抵达禅桂中心；经佛山西站即可连通广州南站

　　值得注意的是，城际铁路带来便利的同时，也带来噪音隐忧——项目与轨道直线距离不足300米，未来需通过建筑布局化解矛盾。

　　全维生活场景

　　以地块为圆心画1公里生活圈，优质资源密集铺陈：

　　-教育矩阵：南侧云东海学校(九年一贯制) 北侧云东海中心幼儿园 2公里三水新城小学

　　-医疗护航：2公里三水新城医院(三级规模，3月前开业)

　　-商业赋能：西侧2公里三水万达广场 地块旁规划3层万悦楼商业体(投资850万)

　　-生态绿网：东侧300米三江水韵公园 南侧600米荷香湖公园

　　傍晚的三江水韵公园已成城市客厅：篮球场跃动的身影，江畔散步的家庭，夜市摊位的灯火，交织成新城特有的烟火气息。

　　03市场破局者 供需再平衡

　　三水新城上次土地出让要追溯到2022年的保利湖映琅悦地块。目前板块在售新盘仅5个，呈现明显分化：

　　【保利湖映琅悦】(122-258㎡)售价1.1-1.8万/㎡：保利湖映琅悦位于三水新城中轴上，作为保利在三水打造的首个悦字系，重金打造下沉式高端会所配置,是三水首个佛山新规落地的项目，户型得房率接近100%，为片区改善住宅带来全新突破。

　　【】(82-1113㎡)售价0.8-0.86万/㎡：保利清能和府以新中式风格匠筑三进制院落，曲径通幽间尽显东方和谐之美。项目与三水新城小学距离仅600米，在学位紧张的三水新城，教育优势显得尤为突出。

　　【星汇国际】(89-192㎡)售价0.78-0.9万/㎡：星汇国际规划有2栋高层住宅、4栋办公楼和3栋商业楼，囊括住宅/商业/酒店/大平层/办公等多业态。单价仅7000元/㎡起，大幅低于周边二手房价，性价比优势突出!89㎡总价70万、96㎡82万、119㎡108万，首付2万压力小，坐享新城发展红利!

　　二手市场更现“6字头”房源：融创半岛壹号、等次新盘挂牌价普遍0.6-0.9万/㎡，形成对新房的价格压制。

　　星汇国际的野心

　　星汇国际一期7月开盘即启动二期土地储备，展现罕见开发节奏。销售透露：“二期将延续改善路线，但产品力全面升级。”考虑到一期192㎡已触碰面积天花板，二期或将通过低密优势打造墅质产品，与保利项目错位竞争。

　　值得玩味的是，一期售价仅相当于楼面价的三分之一。如今以2803元/㎡获取二期用地，为价格策略留下更多腾挪空间。

　　04低密时代启幕

　　当佛山主城区新盘普遍向3.0容积率看齐时，三水新城1.5容积率地块的出让犹如一股清流。这宗被星汇国际提前锁定的宝地，恰逢板块新房空窗期，其低密基因与价格优势构成双重竞争力。

　　随着万悦楼商业体建设推进、三水新城医院投用，区域配套成熟度持续提升。星汇国际二期能否借势打开改善市场，将成为检验三水购买力的试金石。在广佛刚需外溢与本地改善需求双重驱动下，这场低密实验值得期待。

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