保利12.6亿斩获桂城一线江景靓地，四代宅试点引期待！-凯发平台

今天上午10点，保利华南实业有限公司以12.657876亿元摘得桂城石啃文海围一线江景地块，成交楼面价约10000元/平方米。这块备受市场关注的“宝地”终于名花有主，这也是保利时隔七年重返半月岛板块。

此次土拍吸引了众多业内人士关注，因为这不只是一场简单的土地交易——文海围地块拥有桂城近年来稀缺的一线江景资源，且有望打造成桂城首个“四代宅”项目，为佛山高端住宅市场带来全新产品形态。

01.

地块基本信息：

一线江景 低密度社区的完美组合

文海围地块位于桂城街道石啃社区五岭路北侧，具体位置在工业路南侧、半岛路西侧、直涌路东侧地段。地块总占地面积52741.15平方米，根据规划指标，地块将分为a、b两区进行开发。

a区占地29494.95平方米，b区占地23246.20平方米，两个区域容积率均不高于2.4，建筑密度不超过28%，绿地率则不低于25%。这样的规划指标在桂城片区属于较为稀缺的低密度社区。

从区位看，桂城文海围地块的一大优势是一线江景资源。地块东侧直面平洲水道，东南方向与半月岛湿地公园仅一路之隔。这种“推窗见江，下楼入园”的自然景观资源，在桂城区域近年来出让的土地中可谓十分罕见。

尤其值得一提的是，b区地块视野极佳，一线无遮挡望江，而a区视野可能会根据后期规划有所影响。整个地块建筑限高150米，滨水一线建筑限高80米，为打造高低配的江景豪宅提供了先天条件。

02.

四代宅与超新规：

佛山住宅产品的升级契机

桂城文海围地块最引人关注的是其产品打造方向。根据出让文件，该项目有两种产品路径可选。

一方面，项目如符合阳台限免比例规定，套型建筑面积超过140平方米的户型可享受30%阳台限免比例规定，这为打造改善型产品提供了优越条件。

另一方面，地块可申请建设佛山市“第四代住宅”试点。若成功获批，这将成为桂城首个第四代住宅项目，并依据《佛山市南海区关于提升城市建设品质优化房地产项目(城市森林花园)试点实施方案》中的相关要求执行。

什么是四代宅?简单来说，这是被称为“垂直森林”的新型住宅形态，通过空中庭院、立体绿化等设计，实现户户有庭院、层层有园林的建筑理念。这种产品形态在成都、长沙等城市已有成功案例，但在佛山尚属新鲜事物。

若保利最终选择打造四代宅，桂城文海围地块将有望刷新佛山滨江豪宅的产品标准，为市场带来全新体验。

03.

优质配套：

教育商业生态三位一体

桂城文海围地块的另一个亮点是周边成熟的配套资源。教育方面，地块直线距离石啃中学约700米，附近500米范围内还有怡海第五小学、怡海第三小学等多所教育机构。

更具吸引力的是，石啃板块还引入了石门系学校——桂城新房保利琅悦旁的九年一贯制石门怡海学校已于今年9月正式动工，计划2027年3月完工。该校规划小学18班，初中36班，可新增学位2160个，建成后将与石啃中学合并办学，极大提升板块教育水平。

图片说明：石门怡海学校效果图

商业配套方面，地块周边2公里范围内有金铂中心、鹏瑞利广场等商业综合体，可满足日常消费需求。特别值得一提的是，在建的禅城奇槎山姆会员店已经封顶，预计明年投入使用，届时从项目出发仅需1.6公里即可到达。

图片说明：禅城奇槎山姆会员店已经封顶，来源禅城发布

生态资源是地块的另一大卖点。半月岛湿地公园是禅桂地区评分较高的公园之一，每到周末都有很多年轻人和家长带孩子来这里露营。居住在此，相当于拥有了“下楼即公园”的舒适生活环境。

04.

市场格局：

石啃板块新盘“神仙打架”

随着文海围地块的加入，桂城石啃板块的楼市竞争将更加激烈。目前，该板块已有多个新楼盘亮相，形成“神仙打架”的市场格局。

桂城新房保利琅悦作为板块内较早入市的新规项目，一期多栋住宅已经交付，凭借新规户型加石门系学校的双优势，吸引了不少重视教育的家庭。目前，该项目主推8栋和9栋王牌楼座，户型面积约120-183平方米，均价约2.1-2.8万元/平方米。

图片说明：保利琅悦项目效果图

招商青雲臺则是近期市场的“黑马”，首开以来市场反响热烈，主推建面约123-168平方米超新规户型，均价约2.2-2.6万元/平方米，甚至霸榜桂城11月销售套数、金额、面积三项冠军。

桂城纯新盘蓝城悦雅园也动作频频，与保利琅悦仅一路之隔。根据规划，项目将建设11栋住宅，打造建面约125-220平方米超新规户型，部分产品采用专梯专户设计。目前其销售中心正在进行内部装修，预计很快将面市。

图片说明：蓝城悦雅园项目效果图

如果将视野拓展至一路之隔的奇槎板块，竞争更为激烈。华侨城半月岛纯水岸坐拥“江园岛”三重景观，近期项目6座加推了建面约242平方米新品，仅有30套;而鹏瑞三龙湾壹号则以3.5-6万元/平方米的价格定位顶级豪宅市场。

图片说明：华侨城半月岛纯水岸项目效果图

在周边大平层市场内卷白热化的当下，桂城文海围地块能否凭借滨江景观与四代宅的差异化定位突围，成为市场关注的焦点。

写到最后：

从保利近年来的布局来看，此次拿地是其深耕佛山战略的重要一步。截至2025年12月4日，保利华南已在佛山布局多个项目，涵盖禅城、南海、顺德、三水、高明五区，形成了完善的产品体系。

对于桂城楼市而言，文海围地块的意义不止于一宗土地交易。近年来，东平河畔的滨江豪宅多集中于禅城段和佛山新城段，如保利秀台天珺、保利江缦、招商佛山序等项目，已成为城市亮丽的风景线。

而桂城段由于土地资源稀缺，已有七年未推出一线望江宅地。文海围地块的入市，将弥补桂城滨江豪宅市场的空白，有望重塑该区域的豪宅格局。

此外，若保利选择打造四代宅产品，文海围项目将在产品形态上形成差异化优势，与周边项目形成错位竞争。而若是选择超新规产品，则需面对板块内日益激烈的同质化竞争。

当然，无论最终选择何种产品路径，桂城文海围地块的加入都将为佛山高端住宅市场注入新的活力。

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