5.4亿！禅城城建底价拿下绿岛湖望江靓地，板块新房要补货了-凯发平台

下半年土拍第一枪，从禅城绿岛湖打响。

7月15日，禅城城建以5.4亿元底价拿下禅城区禅港路北侧、湖二路西侧地块。占地34721.22㎡，容积率≤2.6，折合楼面价约6012元/㎡。

没溢价，没竞拍，一锤定音。

01.

地块成色：北向望江，配套能打

先看位置。地块就在的隔壁，紧挨佛山市第二人民医院绿岛湖分院东侧，北向眺望潭州水道，一线江景视野无遮挡。教育方面，佛山一中附属绿岛湖学校、佛山市外国语学校都在周边。交通上，在建的佛山地铁4号线绿岛湖北站就在附近。

规划条件方面，建筑限高80米，住宅不低于5层。须配建托老所、养老服务设施、体育健身场地等。最关键的一条——如果成交溢价率超过20%，建面140㎡以上户型可享受30%阳台率政策。

可惜，本次底价成交，溢价率为0，这条政策红利没有被激活。不过，禅城城建去年12月那块临湖地可是真金白银触发了30%阳台率的，还有去年8月佛铁拿下的3.5万㎡地块，是首宗超新规地块，高层可望江。这意味着绿岛湖将批量迎来"超新规产品"，当阳台率、得房率成为新盘标配，未来一两年板块内的产品力会整体抬升一个台阶，对购房者是好事，对存量老盘却是降维打击。

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而这块绿岛湖望江地块的成交，也是禅城下半年土拍的开场戏。

02.

市场信号：底价成交，冷热交织

5.4亿，底价。放在两年前，绿岛湖望江地块绝不可能这个价。

2021年高峰期，万科金域半岛地块楼面价高达11013元/㎡。2023年，湖涌4号地块7600元/㎡起拍却无人问津。如今6012元/㎡成交，价格几乎是高峰期的腰斩。

但别急着下结论“市场凉了”。

来看数据：2026上半年，佛山涉宅用地供应11幅，成交仅7幅，成交总价约26.61亿元。平均楼板价4696元/㎡，溢价率为0%。三水、高明两区上半年涉宅用地几乎零成交。

底价成交不是个案，是上半年佛山土拍的常态。

但反过来看——禅城城建今年已连拿多宗地块，包括南庄广美佛山校区旁商服地、东平云谷望江宅地、鄱阳南宅地以及本次绿岛湖地块，合计砸下近19亿元。本土国企敢持续拿地，本身就是一种态度。

市场分化在加剧：核心地段有人兜底，边缘板块无人问津。

03.

板块影响：新房断供，终于要补货了

绿岛湖板块现在什么情况?

绿岛湖在售新房不多。保利中交大都汇在售87-109㎡新规三四房，均价约1.2万/㎡，金辉辉逸云庭98㎡三房总价约100万起，万科金域半岛已进入清盘阶段。板块新房供应接近枯竭。

周边二手市场方面，绿岛湖二手房挂牌均价约1.69万/㎡，世茂弘阳绿岛湖公馆挂牌均价约1.29万/㎡，世茂望樾挂牌均价约1.6万/㎡，绿岛湖壹号挂牌均价约2.3万/㎡等。

一边是新房即将断供，一边是二手挂牌超1.6万/㎡却成交寥寥——绿岛湖的“房荒”和“有价无市”并存，板块正处在价格体系重塑的前夜。

现在供应端正在起变化。过去不到一年，绿岛湖已先后成交三宗优质宅地：

1)2025年8月，佛铁投资6.17亿拿下湖一路东侧地块，楼面价6550元/㎡，绿岛湖首个“阳台率30%”超新规项目

2)2025年12月，禅城城建1.68亿拿下科润路北侧临湖宅地，容积率仅1.5，溢价率超20%

3)2026年7月，本次5.4亿拿下禅港路北侧望江地块

江景、湖景、低密、超新规——三宗地块各具特色，全部具备打造中高端改善产品的条件。

04.

后续展望：绿岛湖要“换血”了

对购房者来说，绿岛湖过去几年一直是“刚需上车盘”的代名词。但随着这三宗地块陆续入市，板块产品结构即将迎来一次大换血。

低容积率、大户型、高阳台率、江景湖景——指向的都是改善型产品。未来绿岛湖新房价格，大概率不会再是1.1-1.2万/㎡的水平。

刚需还有没有机会?有，二手市场存量不小。但想买新房，门槛可能要往上走了。

对开发商来说，6012元/㎡的楼面价，对比周边二手1.1-1.5万/㎡的价格，利润空间足够。但挑战在于——在绿岛湖这样一个存量庞大的板块，如何用产品力打动改善客群，而不是陷入价格战。

最后说一句：

下半年佛山土拍从绿岛湖开始。底价成交固然说明市场还没彻底回暖，但本土国企持续布局、优质地块密集出让，本身就是一个信号——核心板块的价值，正在被重新定价。

绿岛湖的下一站，是继续做“刚需天堂”，还是升级为“改善高地”?答案，就在这三宗地块的产品里。

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