7500元/㎡起拍！奇槎土拍再推王炸靓地，山姆旁2.6万㎡地块登场-凯发平台

奇槎土拍市场又迎来新动向。11月14日，禅城奇槎挂牌一宗占地约26260.23㎡的靓地，起拍总价约63021万元，折合每平方米7500元，将于12月15日进行网上拍卖。这块地从位置到规划条件都充满看点，尤其是直线距离预计2026年开业的禅城山姆会员店仅约600米，使其未拍先热。

01地块详情：方正地形，规划条件优越

此次挂牌的奇槎地块位于魁奇路南侧、规划六路西侧，南侧紧邻保利三龙湾天珺，东侧与卓越浅水湾仅一路之隔。目前地块已平整完毕，形状方正，四周被铁皮围蔽，开发条件成熟。

从规划指标看，地块占地面积约26260.23㎡，容积率≤3.2，建筑密度≤28%，建筑高度控制在100米以内，住宅建筑层数要求超过5层。相比奇槎片区此前挂牌的宅地，本地块的容积率设置较为适中，为打造舒适住宅产品提供了空间。

值得一提的是，地块套型建筑面积超过140㎡的户型可享受30%阳台限免比例规定。这一政策为产品设计提供了更大灵活性，有望打造出更富创意的住宅空间。

根据出让文件，竞得人需配建面积不少于2455.83㎡的开放公园绿地，单个绿地面积不得小于400㎡，宽度不小于8米。这些绿地须无偿对外开放，不得取消或封闭，将保障片区的公共休闲空间。

02区位优势：广佛交界处，交通路网发达

从区位上看，奇槎板块西临亚艺、北接桂城，与陈村隔河相望，地处禅城、南海、顺德三区交汇处，位置十分优越。地块北侧的三龙湾大道可直通广州南站，驾车最快不到半个钟，西经魁奇路可快速抵达亚艺、季华园等核心商圈。

这一交通优势使奇槎成为广佛同城的重要节点。随着粤港澳大湾区建设的推进，位于广佛交界处的奇槎板块，其地理价值日益凸显。

地块周边教育资源丰富，有佛山leh国际学校、三龙湾小学、佛山华英学校和佛山市实验学校等多所优质学校。根据片区规划，未来还将新增鄱阳南工业区地块配建小学和三龙湾学校，进一步丰富区域教育资源。

03商业配套：山姆会员店引领区域升级

商业配套的升级是奇槎片区近年来的一大亮点。在地块直线距离约600米处，已于2024年8月正式摘牌落户，目前已完成桩基础施工及基坑支护，正在进行地下室土方开挖，预计2026年底开门迎客。

图片说明：禅城山姆会员店效果图

这家山姆会员店是禅城区重点引进的商业项目，地上卖场面积约1.9万平方米，地下配套超1000个专用车位。它以山姆最高标准打造，除了精选超4000种全球优质商品外，还秉承可持续发展理念，以“绿建三星”建筑标准进行建设。

山姆会员店的落地不仅完善了奇槎片区的商业配套，更提升了整个区域的城市价值和居民生活便利性。作为国际零售品牌，山姆的选址往往代表着对区域经济实力和人口购买力的认可。

04市场环境：改善型产品主导，板块价值凸显

奇槎板块近年来房地产市场以改善型产品为主导。例如东平河畔豪宅鹏瑞三龙湾壹号大平层售价约3.5万–6万/㎡，华侨城半月岛纯水岸主推7座266–268㎡新规户型，售价约3.5万–4万/㎡。

图片说明：华侨城半月岛纯水岸项目效果图

而部分早期项目如世茂望德8号、中粮珑湾祥云等，还有少量小面积段的户型在售，均价在1.5万–2.5万/㎡，形成差异化竞争。

图片说明：世茂望德8号实景图

与本次挂牌地块相邻的保利三龙湾天珺、卓越浅水湾等项目，均已先行布局。这些项目的开发为区域积累了高端居住氛围。而山姆会员店的进驻，更进一步强化了片区的改善属性。

从土地市场看，奇槎片区近年来陆续有多宗地块挂牌。2024年5月，奇槎片区曾挂牌一宗约3.45万㎡宅地，起拍楼面价约15500元/㎡。相比之下，本次挂牌地块7500元/㎡的起拍楼面价，为市场留下了一定的竞价空间。

05区域前景：旧改推动城市更新

事实上，这次挂牌地块实为，是奇槎片区城市更新的重要组成部分。根据禅城区政府发布的批复，该项目采取政府挂账收储模式，通过公开方式选取市场改造主体。

项目现状主要为工业用地，建筑用途主要为旧厂房，目前已拆除完毕。按照规划，该项目经营性用地拟通过公开方式确定的改造主体实施全面改造，项目范围内2.6265万㎡规划为二类居住用地，0.6326万㎡规划为中小学用地。

整个项目拟投入改造资金13.45亿元，开发时序为4年。一期建设居住用地和绿地，二期根据项目范围外规划教育用地征收情况实施学校建设。这种分阶段实施的策略有利于保障项目扎实推进。

随着12月15日拍卖日期的临近，这场奇槎土拍引人关注。它不仅考验着开发商对奇槎板块的价值判断，更将影响整个广佛交界区域楼市格局。山姆会员店的建设正如火如荼，周边路网日益完善，奇槎正从曾经的城乡结合部向高品质生活区转变。

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