超22亿起拍!顺德大良、陈村两宗靓地同日竞拍，阳台率均达30%-凯发平台

顺德土地市场迎来年末重磅戏码。12月18日，顺德大良和陈村将各有一宗优质住宅地块进行网上拍卖，总起拍金额超过22亿元。这两宗地块不仅位置核心，还均执行最新的阳台面积计算标准，阳台比例最高可达30%，为产品设计提供了更多灵活性。

此次土拍中最引人注目的是大良街道地块，该地块位于欢乐海岸板块，南面向桂畔海，一线水景资源稀缺。而这宗地块的前身，正是曾经规划建设488米顺德塔的所在地，从原计划的地标建筑变为住宅用地，这一转变备受市场关注。

图片说明：此前规划的顺德塔效果图

01 地块全景扫描

大良地块位于碧桂路以东、乔岸路以南，总占地面积约11.57万平方米，起拍总价15.28亿元，折合楼面价约1.1万元/平方米。规划指标显示，该地块容积率仅1.2，建筑限高80米，未来将建成低密度高品质社区。

图片说明：大良地块，来源佛山市公共资源交易中心

这块地不仅拥有一线湖景资源，更与欢乐海岸plus仅一路之隔。周边教育、交通和商业配套齐全，位于大良核心区域。根据出让文件，地块西侧规划有佛山地铁13号线，未来交通便捷度将进一步提升。

陈村地块则位于景成路以东、缤纷一路以南，总占地面积6.9万平方米，起拍总价6.92亿元。地块分为a、b、c、d四个区域规划，其中a区和c区为城镇住宅用地兼容商业用地，b区为商业用地，d区为公园绿地。

图片说明：陈村地块，来源佛山市公共资源交易中心

该地块东邻陈村公园，北接陈村总商会大厦，靠近广州地铁7号线顺德段锦龙站，地处陈村新城区中心位置。陈村已久未推出住宅用地，上一宗地块成交还需追溯到2023年保利竞得的江缦地块。

目前保利江缦的主力户型是建面约108-199㎡的南向新规四房，价格约1.6万/平起，距离距东平河仅约80米，拥有超1000米江岸线，江面宽达200米，景观视野开阔，是佛山少见的一线江景资源。

图片说明：保利江缦项目效果图

02 规划条件亮点

两宗地块均采用佛山“超新规”进行设计，其中最引人注目的是阳台面积计算规则。根据出让文件，套内阳台面积不超过套内建筑面积的30%时，阳台面积可折半计算;超过30%时，30%以内部分仍可折半计算，超出部分则全部计入。

这一政策为开发商提供了更多产品设计空间，有望提升户型的实用率和舒适度。大良地块成为该区域首个阳台率超30%的项目，结合低容积率和南向望江优势，含金量十足。

大良地块的规划要求也颇具特色。根据要求，地块高层建筑应采用点式布局，充分考虑沿桂畔海的视觉景观效果和视线通透性。同时，需预留不少于一条贯穿地块的南北向景观视线通廊，单个视线通廊宽度不小于20米。

图片说明：大良地块规划，来源佛山公共资源交易中心

陈村地块则要求a区和c区主体高层建筑采用点式布局，结合公共开敞空间，考虑沿城市道路及新城河河道水系的视觉景观效果。这种布局方式有助于形成开阔的视野和良好的通风采光条件。

图片说明：陈村地块规划，来源佛山公共资源交易中心

03 配套建设要求

两宗地块均有较为丰富的配建要求。大良地块的竞得人须配套建设并无偿移交不小于600平方米的社区用房和不小于150平方米的邮政所。此外，还须在项目用地南侧出资配建约1.55万平方米的公园绿地，建设总成本不低于1232万元。

图片说明：大良地块规划，来源佛山公共资源交易中心

这一公园绿地需在项目动工之日起4年内完成建设并通过竣工验收，将为周边居民提供重要的休闲空间。同时，地块商品住宅需采用装配式建造方式，装配式建筑面积占比不低于30%。

陈村地块的要求同样不少。竞得人须在a区及c区配套建设并无偿移交社区用房及配套车位，同时在d区配套建设并无偿移交公园绿地及公共慢行步道，总建设成本不低于798万元。d区为公园绿地，需建设过河通道等公共慢行步道以连接新城河两侧地块，步道有效宽度不少于4米。这些配建要求将显著提升区域公共空间品质。

图片说明：陈村地块规划，来源佛山公共资源交易中心

04 片区市场分析

大良地块所处的欢乐海岸板块近年来发展迅速。周边聚集了多个新盘住宅，居住氛围日益成熟。比如欢乐海岸板块上，五矿万境水岸在售102 - 263㎡的产品，单价约1.6万元/㎡起;华侨城天鹅堡二期清盘中，售价约1.85万元/㎡起。大良东区的华润置地顺德悦府在售二期产品，售价约1.85万元/㎡起;顺峰府177㎡大平层售价约1.55万元/㎡起。

位于云鹭片区的华润置地顺德澐璟打造第四代住宅产品，近期加推了3栋230-337㎡云端平墅;中国电建岭南华曦府在售98-138㎡产品。德胜新城目前在售的楼盘有顺控凤起观澜、美的世茂滨江壹号、保利德胜天汇等，住宅产品偏改善定位。该板块的商业配套也在不断完善，顺德山姆会员店主体建筑已封顶，预计2026年正式开业。

今年10月，顺德欢乐海岸二期关键项目以4.18亿元投标报价成功中标，预计2027年一季度竣工。项目规划了地上游乐园、青少年科技体验馆、商业配套及公共服务设施等，将进一步增强区域吸引力。

陈村地块位于陈村新城区，周边有、、等多个成熟社区，生活氛围浓厚。陈村作为靠近广州的片区，受益于广佛同城化效应，特别是广州地铁7号线的连通，使该区域成为广州客群在佛山置业的热点区域。

图片说明：陈村地块大致位置

而在陈村近11年的土拍历史中，楼面价上万的地块已有8宗，而本次出让地块直线距离顺德地王——华润置地顺德悦府项目仅约400米，区位条件优越。

05 区域土地市场回顾

回顾顺德近期的土地市场，可以发现明显的回暖迹象。2024年12月，顺德北滘会展东tod地块与容桂东湖公园西侧地块同日成功出让，总成交金额超过14.5亿元，为2024年顺德土地市场画上句号。

其中，北滘会展东tod地块由佛山市佛铁投资发展有限公司等三家企业联合竞得，实际成本达11.2亿元，成交楼面价约4637元/平方米。容桂东湖公园西侧地块则由佛山市润投房地产开发有限公司以3.2亿元夺得，折合楼面价约3633元/平方米。

2025年以来，顺德土地供应持续活跃。7月份，北滘一连挂牌两宗商住地块，一宗位于会展tod板块，一宗位于北滘新城板块。10月，容桂街道也挂牌了一宗占地近1.4万平方米的商住地，起拍楼面价约4262元/平方米。

与今年4月桂城一线江景宅地流拍的情况相比，当前佛山土地市场显得更为理性。本轮推出的地块体量适中，总价可控，降低了开发商的资金压力。同时，规划条件也更加宽松，如允许建设大面积比例的阳台，符合当前市场对改善型产品的需求。

06 未来趋势展望

从本轮出让地块的规划条件中，可以清晰看到佛山住宅产品正在经历新一轮升级变革。低容积率成为突出特点，如大良地块容积率仅1.2，远低于老城区3.0 的普遍水平。低容积率意味着更低的建筑密度和更高的居住舒适度，也符合当前市场对改善型住房的需求趋势。开发商有机会打造更宽松、更注重生态的居住环境。

阳台政策也成为产品创新的重要突破口。近期佛山市场有消息传出超新规拟收紧，但此次推出的地块，其建筑面积超过140平方米的户型均可享受30%的阳台政策，这不仅增加了使用空间，也为户型设计提供了更多可能性，满足市场对高使用率户型的需求。

市场信心的恢复也从近期交易中可见端倪。2025年10月29日，保利以20%的溢价率成功竞得狮山博爱湖地块，这一信号被市场解读为头部房企对佛山楼市预期向好的标志。

随着12月18日两宗地块花落谁家揭晓，顺德住宅市场将迎来新一轮升级。品牌房企的积极参与，不仅将为区域房地产市场注入新活力，更将推动佛山住宅产品力的整体提升。未来，随着这些优质地块的陆续开发入市，购房者将有更多优质选择，而开发商之间的竞争，也将从单纯的土地争夺转向产品力和创新力的比拼。

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