祖庙 狮山同日开拍：一个贴朝东1号，一个配幼儿园望水库-凯发平台

佛山又连挂两宗住宅地，都定在7月27日开拍。一宗在祖庙朝安，一宗在狮山迳口水库边——两块地体量、楼面价、打法思路完全两码事，但放同一天拍，味道就有点意思了。

01.

祖庙这块：

4800㎡的"豆腐块"，贴着朝东1号

地块全称有点绕：文华路两侧、同济路两侧、兆祥路南侧b4-b7，由四宗小地块拼起来，占地4840.75㎡，起拍总价15746万，折楼面价约7800元/㎡。

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数据摆出来就懂为什么叫"迷你"——

b4：943.31㎡/b5：1083.23㎡/b6：814.99㎡/b7：1999.22㎡

计容总建面才20185.90㎡，兼容点商业

动工时限2年，建设时限3.5年

1）位置倒是硬货：西面紧挨大塘涌，西侧就是朝东1号旧改，楼盘君猜后期大概率跟朝东1号联合开发，单宗地太小，单独做产品舒展不开。

2）划个重点：出让文件写明不接受个人竞买，竞买人须有凯发平台-ag凯发旗舰厅开发资质。这块地政府没想随便找人接，还是想留给有旧改经验的玩家。

3）配套层面，朝安这一波是在"填坑式"落地：

金铂商业总部裙楼今年5月已封顶，酒店塔楼预计2026年6月封顶，super苏铂超市 脉铂影院两大主力店已定

4）教育拼图：东建捐500万改原伊贝迪幼儿园，今年秋投用；朝安东社区划入东华里小学选读范围；培立实验跟佛山一中搞"2 4"贯通；更关键是朝东一号规划的62亩十二年一贯制公办校，要补朝安公办高中的空白；

目前，板块在售盘有有东建明德城，其【悦府】组团1、2座近日迎来交付，比合同时间提早180天。

【东建明德城悦府】在售90-117㎡地铁现房，均价1.85万/平起，近期已开放全新高空板房。

【东建明德城四期颐府】在售99-141㎡进阶产品， 超百米楼距，南向视野无遮挡，拥有双会所 双泳池配套。

02.

狮山这块：

3万㎡低密，贴着迳口水库

另一宗在狮山，禾粤尚德居南侧、迳口水库北侧，占地31916.04㎡，容积率1.5-1.8，计容建面约5.74万㎡，起拍总价18650万，楼面价约3246元/㎡。

周边盘子：狮山英才学校、南山湖实验、华南师大南海校区都在附近，但出让地块周边目前无一手盘在售，二手禾粤尚德居挂牌约40.8万、88万起——也就是说，这块地如果做成低密改善，是片区"独苗"。

配建要求也清楚：

1）不少于12班幼儿园一座

2）社区警务室、文化活动站、居家养老服务设施

3）套型建面超140㎡的户型，可享受30%阳台限免比例——这条是佛山近期土拍的"政策红利包"，对做大户型的项目很友好

开发节奏也紧：交地后12个月内动工，48个月内全部竣工通过验收，开发总投资额不低于22980万。

写到最后：

把两块地放一起看，祖庙和狮山虽然同日拍，但逻辑不一样。

禅城祖庙这块7800元/㎡起拍，旁边东建明德城卖1.85万/平，楼面价占售价比约42%，在当下佛山市场不算低。加上地块碎(四小块拼)、不接受个人竞买，估计大概率是朝东1号那边的熟面孔来接，或者几家联合，单独拿地做产品的动力不强。但对朝安板块来说是好事——供应续上了，金铂 东华里小学 朝东一号十二年制这三条线一旦全落地，禅城祖庙东这片的价格锚会稳不少。

南海狮山这块3246元/㎡起拍，1.5-1.8容积率 水库 幼儿园 140㎡阳台限免，是典型的"改善公式地"。周边没一手竞品，二手禾粤尚德居40万级、龙光玖御湖88万级，如果做成低密小高层或洋房，承接狮山本地改善 华南师大教职工这群客，是有机会走出独立行情的。风险点是狮山整体流速偏慢，48个月竣工要求对资金回笼节奏是个考验。

放到更大的盘子里看，佛山2026年宅地计划供应218公顷，同比降1.8%，已经是近6年新低，"少而精"是供地主旋律。这种背景下，7.27这两宗地无论底价走还是小溢价走，释放的信号都比成交本身更重要——祖庙核心迷你地如果溢价不高，说明房企对核心区小地块仍谨慎;狮山低密如果有人抢，说明改善型低密 政策红利的组合在佛山还能打。

7.27下午3点，网拍见分晓。

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