2026下半年佛山新房12盘补货，改善赛道卷到300㎡起了-凯发平台

2026上半年佛山楼市交卷那一刻，很多人以为"回暖"两个字终于能用了——

数据确实撑得起这句话。佛山住建局 佛山房协口径，2026上半年一二手合计网签46521套，同比上涨6.73%，网签面积580万㎡，创近3年新高。其中一手16409套，结束了2021年以来的四连跌;二手30112套，二连涨。

但拆开结构看更有意思：26年上半年120-140㎡成交占比约24%，同比去年上半年显著拉升，120㎡以下反而缩了——这是"有房住→住得好"的改善需求在集中释放，不是普涨。

政策端也在给换房客拆路障：

(1)4月佛山"以旧换新"落地，首批22盘试点，个税退税 公积金上浮20% 带押过户;

(2)6月1日公积金新政：个人首套最高70万、家庭首套120万，累计上浮80%后最高可贷216万;

(3)6月"以旧换新"扩容到37盘，招商/保利/东建/龙湖/绿城全进队，旧房收购范围再扩。

所以下半年这波佛山新房供应，开发商敢集体押"改善大户型"，不是盲冲，是算过账的。

12个新盘列完你肯定看花眼，楼盘君挑3个有代表性的给大家一一细说：

01.

朝东1号(城发)：

祖庙旧改首发，朝安板块终于补货

朝东1号这项目，禅城人等了太久。

6月26日两宗地块协议出让公示，a地块(回迁，4.12万㎡、11.21亿) 加油站商业地块(0.12万㎡、667万)，受让方都是佛山城发悦顺置业，公示6月30日截止，动工在即。

a2(回迁) a5-1(可售)建筑方案设计已开标，广东省建工设计顾问、上海天华分别中标。

首发可售的是a5-1地块：用地约2.91万㎡，容积率4.17，规划5栋超高层、最高47层，定位"刚需改善型可售住宅"——注意"刚改 改善"混着做，和纯顶豪盘不是一个路数。

配套进展比预期快：

1）禅城金铂中心(首发商业)已封顶，年底开业，super苏铂 脉铂影院两大主力店，超300品牌;

2）十二年一贯制学校(二期，政府建)用地正在清拆，原伊贝迪借址做九小鲤鱼沙校区，今年秋投用;

3）朝安东社区已划入东华里小学选读范围。

朝东1号的客群逻辑很清晰：东建明德城、保利锦鲤堂悦把朝安改善盘了一遍后，朝东1号是下一棒——城发国企 金铂商业 12年制学校，对禅桂换房客有说服力，但对标明德城定价会有压力。

02.

星驰千灯汇(千灯湖新濠地块)：

千灯湖首个四代宅，300㎡起跳

这个盘是下半年最"出圈"的那个。

3月16日广东星驰文旅(星驰×联新×桂濠，背靠澳门新濠)6.4亿拿下千灯湖海八路地块，综合楼面价4460元/㎡，总投资49亿，固投30亿，是佛山近年文旅项目投资一大新纪录。6月8日全过程造价咨询招标挂出，备案名落定"星驰·千灯汇"，开发节奏提速。

产品打法三个爆点：

a区住宅必须按"森林花园住宅"标准，即四代宅，户型起步300㎡ ，瞄准千灯湖顶豪赛道;

b区主题商业街 c区3.6万㎡五星酒店(5年内拿国内五星评定) 3000座演艺馆(《水舞间》原班团队，3年1500场演出、180万票房人次);

星驰×新濠×南海国资三方组合，文旅 居住 演艺"五位一体"，千灯湖从未有过的产品形态。

对面就是保利臻玺公馆(保利河西地块，总投资54亿 ，主推300-500㎡顶豪)、招商华玺三期(超300㎡，旧屋已拆，冲刺下半年)、力迅永胜(186-268㎡，灯湖盛世二期)——千灯湖下半场四个新盘，300㎡ 成主流，刚需彻底退场。

03.

保利天奕(半月岛)：

272席江景大平层，奕系首入佛山

如果不想冲千灯湖300㎡ 那条线，但又想"终极改善"，保利天奕是另一个选项。

半月岛一线望东平河，保利"奕"系首入佛山、大湾区第二座天奕。全盘4栋272席，185-290㎡，阳台率30%，容积率2.4，户户东南向，对面32万㎡半月岛公园。预计q3入市。

保利地产2026上半年在佛山卖了75.4亿(华南口径)，断层级第一，天奕是它"豪宅频道"的核心落子之一——同梯队还有隔壁的保利星曜(石啃文海围，109-143㎡专梯入户，6月已开，首开2.52亿、3天83套)、保利臻玺公馆(河西，300-500㎡)，产品代差清场式布局。

写到最后：

如果你旧房在禅桂核心、房龄2000年后，现在走"以旧换新"是不错的选择——37盘扩容后选择面够宽，公积金上浮 216万顶格额度，90天解约保护期还在，卖旧买新的摩擦成本降到近年最低。朝东1号、保利星曜、招商华玺三期这些都进了试点名单，可以同步比对。

如果冲千灯湖300㎡ 这条线，华玺三期、星驰·千灯汇、臻玺公馆、力迅永胜四个盘产品逻辑完全不同——华玺是续作口碑盘、星驰是四代宅 文旅ip、臻玺公馆是保利顶豪线、力迅是小体量纯粹大平层。建议等户型图 放风价出来再定，别被"千灯湖"三个字提前收智商税。

这一波佛山改善新盘的供应密度，是2021年之后没出现过的——但"密度大"不等于"闭眼冲"，产品代差拉开后，选错盘的比以前更疼。

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