200万预算，2026年佛山核心区改善四房怎么选？-凯发平台

几年前拿着200万想在佛山核心区买套像样的四房，基本只能往近郊或者市区老破小里翻。稍微体面点的改善新房，270万起步是常态。

但2026年的市场已经完全不一样了。随着“新规”和“超新规”产品批量入市——阳台率提升至20%-30%、使用率普遍超100%——同预算能买到的新房，从面积到品质都上了一个台阶。

不过，新规和超新规之间也有代际差。 从2025年下半年开始，佛山政策进一步收紧，规定只有超140㎡的户型才能享受30%阳台率。

图片说明：相关地块出让条件截图

这意味着建面140㎡以内的超新规户型正在进入“断货倒计时”。如果你盯的是小面积四房，下手得抓紧。

以下是目前200万预算在禅南顺核心区关注度较高的几个新规四房项目，按区域梳理：

禅城

1）东建明德城(祖庙朝安)——禅桂交界，步行到广佛线朝安站约四五百米。项目3年多网签近3000套，今年4月直接拿下禅城商品住宅销售面积和金额双料冠军。目前东建明德城一期已售完，在售三期悦府和四期颐府组团。东建明德城四期做了纯居住无底商、楼距超百米、3.7万㎡园林。200万预算对应：悦府组团109㎡四房约205-210万，117㎡约225万。

2）龙湖央璟颂(城南湾华)——板块唯一超新规盘。99㎡就能做四房，全佛山超新规100㎡以下唯一的四凯发平台-ag凯发旗舰厅品。首开优惠后均价约2.1-2.65万/㎡。200万预算刚好卡在门槛上：99㎡四房约220万任选。步行到地铁2号线湾华地铁站 天虹购物中心约四五百米，对面就是佛实港口路校区(在建)。

3）东建天赋龙湾(张槎智慧新城)——片区唯一新规盘。125㎡四房约215万左右，三房早已售罄。近东平河、大部分户型能望江，楼下配建市政公园。项目西苑已是准现房，有望今年三季度交付。

4）保利锦鲤堂悦(城北新规盘)——板块唯一新规盘。距离地铁3号线叠滘站约700米，对面就是佛山九小鲤鱼沙校区(已动工)。200万预算可以买到：108㎡四房约185万，120㎡四房约210万能选不错楼层。单价约1.5-2万/㎡，是整个禅桂交界性价比很高的选择。

图片说明：项目效果示意图（以最终交付为准）

桂城

保利星曜(桂城半月岛)——全盘纯板楼设计，部分楼栋仅10多层。全佛山120㎡以下唯一做到专梯专户纯板楼的户型。6月27日首开揽金2.52亿，截至6月30日，项目已网签83套，是6月桂城新房成交销冠。首开5天后已紧急加推补货，200万预算对应：109㎡四房正常楼层约200万出头。家门口就是怡海五小，紧邻半月岛湿地公园。

顺德北滘

保利岭南瑧悦(北滘新城)——板块唯一超新规盘，入市3个多月网签近300套。全盘119㎡四房起步，无刚需小户型混杂。200万预算对应：110㎡四房约200万出头。步行到广州地铁7号线美的大道站约600米，一路之隔就是华南师范大学附属北滘中小学。

最后说几句

上面6个项目，放到几年前随便一个都能多卖100万。新规/超新规的杀伤力远不止户型实用率——同样的总价，你得到的实际居住面积、采光面、空间体验完全是两回事。

当然，每个项目都有各自的短板：有的超高层密度大、有的周边烟火气尚缺、有的学区存在争议。关键看你家的核心需求排序——通勤、学区、居住品质、生态环境，抓大放小。

如果你正在佛山看200万左右的改善四房，不知道从哪个盘入手，欢迎来找我们聊聊。 面聊过的老铁都说服务好、够专业。